Oui, je reconnais que c'est un peu...abscons, à lire comme çà.
On peut bien sur, résumer, mais c'est au risque que certains raccourcis nécessaires n'en suscite des interrogations (ou contestations) à presque chaque ligne.
Illustration, en repartant du message de l'ami Stratus qui, je l'espère, me pardonnera cette "galvauderie": c'est pour expliquer…
stratus a écrit : ↑29 juil. 2020, 10:49
Il me semble que cela n'enfreint aucun règlement.
Si je réponds qu'il n'y en pas, effectivement, je risque que quelqu'un me demande pourquoi je le dis.
Alors, tant qu'à faire, autant citer le texte de "base", même s'il y en a d'autres (la magie du droit, qui a toujours une loi en réserve…)
stratus a écrit : ↑29 juil. 2020, 10:49
Personnellement, dans chaque boite d'origine j'ai inclus une petite étiquette indiquant la fourchette d'une estimation
Pour moi, tout écrit, surtout non daté, risque de donner du "grain à moudre" au fisc, en lui donnant l'occasion d'écarter le forfait de 5%, que je juge toujours préférable pour les situations "ordinaires".
Je ne me place pas ainsi, bien entendu, dans l'optique "héritage" mais "déclaration de succession".
Mais, je comprends donc bien qu'on veuille le faire dans la première optique, pour donner des informations à ses héritiers, comme vient de le préciser l'ami Stratus dans son dernier message (
et à qui je réponds donc pour l'occasion): c'est effectivement une précaution utile de ce point de vue.
A condition de bien porter sur l'étiquette, la date à laquelle l'estimation a été faite et de préciser qu'elle doit être "refaite" après décès et conservée dans le secret de la famille : pensons au malheureux collectionneur de JEP qui aurait acheté en 1984, à Besançon, une 141P à 25000F et l'aurait étiqueté à ce même prix sur sa boite, sans jamais plus la modifier ensuite. C'est un coup à ce que ses héritiers, 30 ans après, prennent le montant pour le vrai, alors que sa valeur a été depuis, divisée par 4...
En fait, ce que je veux faire comprendre, c'est qu'il est prudent de ne faire une estimation
écrite qu'au plus près du moment où elle est nécessaire, ou de faire en sorte de l'actualiser régulièrement.
Ou alors, comme le font les collectionneurs de "tin plate", de mettre en évidence l'adresse d'un amateur plus jeune, d'une association susceptible de donner à la famille une "idée" de prix, au moment T : le cercle du zéro par exemple….
stratus a écrit : ↑29 juil. 2020, 10:49
En ce qui concerne mon bien immobilier celui-ci appartient à une SCI Ils n'auront donc pas à s'acquitter de droits de mutation auprès du conservateur des hypothèques ; à moins, qu''une fois encore je ne me trompe.
stratus a écrit : ↑30 juil. 2020, 12:37
Quand j’explique que mon héritage se “bornera“ à des parts sociales, je ne prétends pas que celles-ci pourraient être estimées à des queues de cerises. Je précise que cette valeur sera établie en fonction du bilan comptable. Sachant que pour toute entreprise possédant des biens immobiliers, a fortiori une SCI, lesdits biens sont valorisés au bilan.
Comme quoi, il est nécessaire, lorsqu'on avance une solution de droit, de bien se faire préciser les détails de la situation, à peine de devoir envisager toutes les hypothèses et d'imposer donc une réponse ...longue.
Mais à ce sujet, je maintiens ce que j'ai dit : la valeur des parts des SCI de ce type ne s'évaluent pas d'après un "bilan comptable" mais d'après la valeur de leur immeuble, établie par comparaison avec d'autres
(c'est, en tout cas, écrit en toutes lettres dans l'instruction administrative dont j'ai donné le lien de consultation).
Et, on peut le comprendre : l'administration centrale des finances sait bien que son service de l'enregistrement n'est pas armé pour "décrypter" et donc contrôler savamment les comptes des sociétés, mêmes civiles. Et comme il est sans doute exclu d'en confier le soin aux services spécialisés dans la chose (qui ont leurs propres tâches de contrôle) , le mieux était donc de procéder par "estimation directe", comme les "enregistreurs" le font depuis… des lustres (c'est, bien sur, une explication qui m'est toute personnelle, bien qu'elle cadre assez bien avec ce que je sais du fonctionnement habituel de l'administration française).
stratus a écrit : ↑30 juil. 2020, 12:37
L’avantage que tu soulignes c’est, qu’effectivement, les associés (donc, dans ce cas, mes héritiers) éviteront les affres d’une indivision et devront s’entendre sur le devenir de ce bien.
Euh,... j'ai dit, au contraire, qu'en pratique, cela ne change pas grand chose, et que les deux situations se valent, si les héritiers sont en désaccord…
Je pense même qu'il y aurait comme un léger avantage du côte de l'indivision.
Et je m'en explique puisqu'il le faut
(rapidement, car le détail prendrait des pages et cela endormirait encore François, que je remercie au passage pour sa patience…) :
D'abord, l'indivision ne coûte
rien du tout, ni au départ, ni en cours, ni à la fin.
Un "indivis" peut toujours "forcer" à vendre l'immeuble : il lui suffit de demander le partage. S'ils veulent l'éviter, les autres ne peuvent que lui offrir de "racheter" sa part au prix qu'il l'estime, c'est-à-dire, en pratique la valeur de l'immeuble sur le marché général.
Un porteur de parts ne peut que vendre ses parts et ne pourra, bien souvent, que les faire acheter par ses co-héritiers, au prix qu'ils voudront bien lui consentir
(car, il est illusoire de croire qu'il pourrait les vendre à un étranger à la famille : est ce que quelqu'un irait "mettre des sous" dans "un bout " de maison, en sachant qu'il entre ainsi dans une cercle familial qui ne s'entend pas où il sera, de toutes façons, toujours reçu comme l'étranger qu'il est…?).
Si l'un des héritiers (ou plusieurs) a des dettes, ses créanciers pourront dans les deux cas faire vendre l'immeuble : sauf qu'en indivision, ils devront d'abord demander le partage en justice.
En cas de réparation urgente à faire sur l'immeuble, un indivisaire peut en prendre l'initiative. Pas le porteur de parts qui doit d'abord demander l'accord des autres et convoquer pour cela une assemblée générale de la société.
L'indivisaire peut vendre sa part dans l'indivision, et les autres ont alors un droit préférentiel à les acheter. Les autres associés ne le peuvent pas en cas de SCI, n'importe qui pouvant acheter les parts de l'un d'eux, sans qu'ils puissent s'y opposer (en tout cas, facilement).
les impôts sont, à peu de chose près, les mêmes dans les deux cas.
Etc...
stratus a écrit : ↑30 juil. 2020, 12:37
Mon cher Bernard21, à te lire on a l’’impression que je me réveille chaque matin en essayant d’inventer le meilleur “montage“ afin d’échapper aux fourches caudines du percepteur.
Oh, très loin de moi cette idée…
Je sais simplement combien certains professionnels peuvent se montrer, parfois, persuasifs pour "vendre" des solutions qui n'ont bien souvent de réel intérêt que pour eux… Et je n'en vise aucun en particulier , même si j'ai en tête des choses comme la donation au dernier vivant (à mon avis, parfaitement inutile si on fait un testament( ).
stratus a écrit : ↑30 juil. 2020, 12:37
Par ailleurs, j’ai l’intention dès que la petite dernière sera majeure, soit dans quelques mois, de céder quelques parts à mes petits-enfants. H
ors d’une SCI je ne vois pas bien, comment j’aurais pu faire donation d’un bout d’une maison ; je ne dis pas que ce n’est pas possible, je dis, simplement, que je ne connais pas de procédure simple.
De fait, la vente des parts est simple, mais elle coûte quelques sous, même si, sous le mot "céder", il faut sans doute entendre "donner" (au sens du droit, ce n'est pas la même chose…).
Avantager un membre de sa famille, sans respecter l'ordre normal de dévolution successorale, peut se faire de plusieurs façons, naturellement.
Mais, sauf si l'on tient absolument à ce qu'ils aient, tout de suite, quelque chose
(et "des sous" la plupart du temps), le mieux est tout simplement de les "coucher sur son testament", comme on dit
(en le déposant, au besoin chez un notaire, si on a peur qu'il se perde). On peut y disposer de ce que l'on possède comme on veut, à al seule condition de ne pas dépasser la "quotité" qui est réservée aux enfants directs (et qui varie selon leur nombre : mais, en gros, on peut léguer un tiers de sa "fortune").
On peut aussi tout simplement "créer" une indivision en leur donnant dès maintenant une part de sa maison: c'est un peu compliqué et aussi, quelque part, un peu dangereux.
C'est, en effet, comme donner des parts d'une société qui possède la maison où on habite : mieux vaut être sur, avant, qu'ils ne vont pas en profiter pour constituer des majorités à l'assemblée de la société (ou de l'indivision), qui pourraient décider de travaux ou de démembrements que l'on ne souhaite pas, etc...
La chose se rencontre parfois, malheureusement
(mais pour le voir, il faut avoir conservé l'habitude, bien entendu, de lire les arrêts de la cour de cassation et des cours d'appel de sa région).
stratus a écrit : ↑30 juil. 2020, 12:37
En revanche, bien que certains le fassent, je ne vois pas trop l’intérêt de transformer un bien immobilier en SCI
L'anonymat (relatif) qui permet d'éviter que sur simple consultation du bureau des hypothèques "on" puisse savoir que l'immeuble vous appartient.
La "combine" fiscale qui permet d'e payer moins d'impôt sur le revenu
(je ne dirai pas comment).
Les difficultés plus grandes faites aux créanciers qui veulent se faire payer d'une dette
Etc, etc...
Mais , je m'arrête là, j'en vois qui dorment déja...